TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, kentsel dönüşümden ekonomik konutlara, Konut kredilerine kadar merak edilenleri değerlendirdi.

Şehir merkezlerindeki konutların her zaman tercih edildiğini ve bunun fiyatlara yansıdığını işaret eden TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, "Özellikle Kentsel Dönüşüm yasasının çıkması ve önümüzdeki dönemde siyasi çevrelerin de bu alanda ciddi yol haritalarının olduğu düşünüldüğünde, merkezlerde daha çok yeni proje ile karşılaşacağız. Mevcut konutların Dönüşümünü tanık olacağız" dedi. Dinçer, şehrin merkezi lokasyonlarındaki yeni projelerde gerek fiyat avantajı, gerekse hızlı el değiştirme ve Kiralama potansiyeli taşıyan küçük Konut tiplerinin daha avantajlı olacağını vurguladı.

1+0 ,1+1 ve 2+1 seçenekli konut projelerinin ilgi gördüğünü ifade eden Dinçer, "Türkiye´deki Gayrimenkul tercihleri incelendiğinde özellikle konum, fiyatta en net belirleyici faktör olarak karşımıza çıkıyor. Şehrin tercih edilmeyen ya da merkeze uzak bir bölgelerinde lüks proje yapılsa dahi, fiyatta belirli bir aralığın üzerine çıkmak mümkün olamıyor. Lüks standartlar doğru konum ile birlikte fiyatı etkiliyor. Her zaman bir projenin başarısı için en önemli kriter doğru fiyatlama oluyor" diye konuştu.

Aldığınız daire brüt mü, net mi?
Dinçer, satın alınacak dairenin net metrekaresi ile brüt metrekaresinin ne olduğunu ve bu metrekareler içerisine nelerin dahil olduğunu detaylı şekilde incelenmesi gerektiğinin altını çizdi. Dairenin toplam satış fiyatından çok birim metrekare başına fiyatının tespit edilerek benzer projelerle karşılaştırılması gerektiğini söyleyen Dinçer, "Örneğin farklı iki projedeki brüt metrekare tanımları içine; birinde sadece ortak hacimler dahil iken diğerinde otopark ve sığınaklar da dahil edilmiş olabiliyor" dedi.

Konut satın alırken yalnızca konutun iç mekanı değil, konutun içerisinde bulunduğu site ya da binadaki sosyal imkanlar da araştırılması gerektiğini anlatan Dinçer, "Birim satış fiyatını diğer projelerle karşılaştırırken projenin sağladığı sosyal imkanların fiyata katkısı değerlendirilmelidir" dedi.

Tapu devir işlemlerine dikkat
Son yıllarda satın alınan konutlar için uygulanan farklı Tapu devir işlemleri bulunduğuna da işaret eden Dinçer "Maket üzerinden alınan dairelerde, başlangıçta ‘Satış protokolü´ yapılmakta; İnşaataşamasında ‘Kat irtifakı tapusu´, İnşaat tamamlandığında ise ‘Kat mülkiyeti tapusu´ verilerek gerçek anlamda tapu devri yapılmaktadır. Bir konutu satın alınmadan önce; satın aldığınız takdirde size verilecek olan ‘Satış protokolü´nde yer alan maddelerin detaylıca incelenmesi; bilinçli bir tercih yapılması açısından büyük önem taşımaktadır" değerlendirmesinde bulundu.

KDV Oranları
Türkiye´de yasal olarak net alanlar ve konutlarda toplam satış bedellerinin KDV dahil ya da KDV hariç olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. "Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" kabul edilmesiyle birlikte konut teslimlerinde şimdiye kadar uygulanan 150 metrekare ve üstüne yüzde 18, 150 metrekare altına yüzde 1 KDV oranları, inşaatın yapıldığı Arsa veya konutun vergi değeri esas alınarak farklılaştırılıyor. Gayrimenkul satışlarında öteden beri eleştiri konusu olan konutlardaki KDV uygulaması, yeniden düzenleniyor.

Buna göre; konut dışındaki gayrimenkullerin satışı yüzde 18 KDV uygulaması aynen devam edecek. Konut satışlarında KDV oranı, binanın Arsa değeri dahil toplam değeri esas alınarak, Bakanlar Kurulu´nca yeniden belirlenebilecek. Belli bir değeri aşan konuta, metrekaresine bakılmaksızın daha yüksek KDV oranı uygulanabilecek. Bakanlar Kurulu, bulunduğu semtlere göre konutlara yüzde 1, yüzde 8 veya yüzde 18 KDV uygulayabilecek. Buna göre İstanbul´un lüks bir semtindeki 150 metrekarelik evin KDV oranı ile Anadolu´daki 150 metrekarelik evin KDV oranı aynı yani yüzde 1 olmayacak. Bununla birlikte konut satın alanlar daha yüksek ödeme yapacağı için ikinci el veya daha niteliksiz, kayıtdışındaki konut üretimlerine yöneleceklerdir.

Site Aidatları
Bir projede konut satın alırken yalnızca konutun iç mekanı değil, konutun içerisinde bulunduğu site ya da binadaki sosyal imkanların da araştırılması gerektiğini söyleyen Dinçer, "Günümüzdeki konut projelerinin birçoğunda proje içerisinde açık ya da kapalı yüzme havuzu, spor salonu, çocuk oyun alanı, tenis kortu, basketbol sahası vb. sosyal imkanlar bulunmaktadır. Bu fonksiyonların hangilerinin ücretsiz hangilerinin ise üyelik aidatı ile kullanılabileceği satış aşamasında net olarak irdelenmelidir. Sağlanan sosyal imkanların bir diğer boyutu da site aidatlarıdır. Benzer imkanları en düşük aidatla sağlamak şüphesiz en akıllıca yatırımıdır" dedi.

Ön araştırma iyi yapılmalı
Işıl Dinçer "Konut satın alırken, konutun kat planı incelenmeli, yatak odaları ile mutfak, salon ve tuvaletlerin konut içerisindeki dağılımlarının yaşam tarzına uygun olup olmadığı sorgulanmalı. Henüz inşaatı başlamamış bir projeden daire satın alınıyorsa, dairenin manzarasının nasıl olacağı, konutun hangi yöne bakacağı, hangi saatlerde güneş alacağı, hangi rüzgarı alacağı, mutfakta penceresi olup olmadığı ve balkonu bulunup bulunmadığı detaylı biçimde incelenerek karar verilmelidir" dedi.

Konut alımında çeşitli ödeme seçenekleri bulunduğuna işaret eden Dinçer, bu alternatiflerden birini seçmeden önce, konut satın alacak olan kişinin konutun kendisine faiziyle birlikte toplamda ne kadar mal olacağı sorgulanması ve birim satış değerinin metrekare başına kaç lira olduğuna bakması gerektiğini belirtti. Dinçer şunları kaydetti:

"Satın alınacak olan konutla ilgili en önemli özelliklerden biri, hiç kuşkusuz ki konumu, ulaşım bağlantıları, bölgenin prestijli ve gelişme potansiyeli olup olmadığıdır. Fakat genellikle konut satın alan kişiler, bölgenin mevcut durumunu incelemelerine rağmen, gelecekte bölgede nasıl bir gelişim öngörüldüğünü incelemezler.

Konuta Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Konular:

Büyük inşaat şirketlerine komşu olmak: Büyük İnşaat Şirketleri, prestijli projeleri hayata geçirme olasılıkları yüksek olduğundan bu firmaların arsa satın aldığı bölgelerde Ev Fiyatları da prim yapmaktadır.

Planlı Kentleşme olan bölgeleri tercih etmek: Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilebilmektedir. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanınır olmasını kolaylaştırır. Bu nedenle planlı kentleşen bölgelerde Ev Fiyatları daha çabuk yükselmektedir. Ayrıca bu bölgelerde evlerin satışı daha kolaydır.

Gelir seviyesi yüksek kesime komşu olmak: Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde ev satın alındığında, çevrenin gelişimine bağlı olarak ileride bu durumun ev değerlerinin yükselişine etkide bulunacağı gözlenmektedir.

Hızla büyüyen kentlerden ev alınması: Türkiye´deki ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak ev fiyatları da yükselir.

Ulaşım projeleri değeri arttırır: Bir bölgedeki Emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde ev fiyatları yükseliş eğilimindedir.

Ana caddeler tercih edilmeli: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki konutların fiyatı, arkalardakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede konut alınıyorsa mutlaka ana yol üzerindekiler tercih edilmelidir.

Resmi kurumlara yakın olmak: Eğer gelişmekte olan bir bölgede ev alınacaksa, İmar planı detaylı olarak incelenmelidir. Hastane, okul, belediye, Kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan evler tercih edilmeli.

Evin cephesi geniş olmalı: Bir evin, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırır.

Çevresindeki yolların önemi: Bir evin etrafı yollarla çevreleniyorsa bu evin değeri de haliyle artmaktadır.

Sanayi tesislerine dikkat edilmeli: Özellikle satın alınacak evlerin endüstri tesislerine yakın olmamasına özen göstermek gerekmektedir. Çünkü sanayi kuruluşlarının kötü etkileri, çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkilemektedir.